国产精品9999久久久久

<span id="zpzlr"><listing id="zpzlr"><address id="zpzlr"></address></listing></span>

    <em id="zpzlr"></em>

“小眾”法拍走進“大眾”視野
揭秘法拍房的“江湖”

來源:江門日報  發表時間:2022-11-11 07:13   

帕佳圖地產通過法拍方式,接手“盤活”嘉悅名都。

帕佳圖地產通過法拍方式,接手“盤活”嘉悅名都。

建筑面積約677平方米的超千萬元別墅成功拍出。

建筑面積約677平方米的超千萬元別墅成功拍出。

????18738次圍觀,5名競拍者多達98次出價的激烈競拍,一套位于蓬江區江僑路60號蒲葵之夢永利軒3號超千萬元的“豪宅”成功拍出,成交價1240萬元,較起拍價溢價率達55%,較市場評估價溢價率達10%。

????超千萬元法拍別墅吸引競拍者激烈競價的背后,折射出法拍房市場的火熱。作為房地產業的小眾市場,隨著網絡競拍的興起,法拍房逐漸走進大眾的視野。

????法拍房逐漸火熱的背后,卻藏著不少風險,比如騰空難、需補繳費用高、無法過戶等,對于普通購房者來說,法拍房是個少人知曉的“江湖”,因價格低使得購房者欲欲躍試,卻.又因未知風險望而卻步。

????如何能讓法拍房市場健康“成長”?對此,記者進行深入采訪。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

????A 現象

????法拍房熱起來

????小嚴(化名)從沒想過自己竟然會買一套法拍房。

????今年7月,在房產中介的推薦下,他看中了合景領峰一套建筑面積約90平方米、帶精裝、全新未入住的法拍房源,起拍價約57萬元。由于自己對法拍房不熟悉,所以小嚴決定委托中介輔助競拍。

????競拍周期通常是一天,24小時。到了競拍那天,小嚴的心七上八下,因為他要跟6名競拍者競價,勝者才能奪得“筍盤”。7月24日17:51,一名競拍者首次出價。小嚴盯著屏幕,呼吸不自覺地加快,他想先觀察其他競拍者的出價情況,再加入“戰爭”。結果過了3個小時,依然沒人出價,小嚴決定加價1000元試試,這是每次最低的加價幅度。后來又等了幾個小時,都沒人繼續出價,小嚴心里暗喜:該不會沒有人再出價了吧?他決定先睡一覺再起來觀察情況。

????第二天一早,小嚴起床的第一件事就是登錄法拍網站,查看競拍情況。他發現,有的競拍者竟然在半夜2點多和清晨6點多出價,“真夠早的”。8:32,在輔拍工作人員的協助下,小嚴也真正參與“戰爭”了。過了近一個小時,才有競拍者再次加價?!案偱墓澴嗤β??!毙喇敃r想,可過了一分鐘后,他才知道“戰爭”已進入白熱化。上一個競拍者剛出價,下一個競拍者又加價了,相隔僅十幾秒。

????10:25,小嚴第21次點擊“加價”按鈕,這也是此次競拍的第84次出價,過了幾分鐘,價格定格在674323.7元。6名競拍者,進行了84次出價,最終,小嚴以約67.43萬元成功拍下這套房子,較評估價便宜了近14萬元。用“筍價”拍下“筍盤”,對此小嚴非常激動,他本來想買一套全新、帶裝修的“筍盤”,但由于首期資金有限,所以才瞄準了法拍房,沒想到真的淘到“筍貨”。

????2017年1月1日,《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》正式實施,首次明確了人民法院以拍賣方式處置財產的,應當采取網絡司法拍賣方式。

????由此,法拍房進入大眾視野。價格相對便宜的法拍房,是不少人心目中“撿漏”的對象。

????法拍房,即遭法院強制執行拍賣的房屋。廣東法大春秋律師事務所律師丁建武介紹,法拍房有幾種類型:一是個人拖欠銀行債務及私人借貸債務,以房產拍賣抵債;二是房地產開發商辦理了在建工程抵押貸款,或者是直接以房產抵頂工程款,竣工前后房產進入法拍;三是刑事案件拍賣執行房產等。

????記者從江門市中級人民法院了解到,2020年全市法院司法拍賣住宅成交781套,2021年增至912套,增幅約16.8%;2020年成交金額39987萬元,2021年增至67359萬元,增幅高達68.5%。

????嘉毅地產總經理鄧桐燊分析,與初期以投資者為主不同,現在越來越多自住購房者逐步進入到法拍房市場。近兩年來,江門法拍房市場逐漸火熱起來,這也是近兩年來我市司法拍賣住宅、成交套數增多的原因。

????據小鷹科技發布的《2021年廣東省法拍房研究報告》顯示,2021年,江門住宅法拍房住宅排名全省第七位,成交排名全省第六位,全年競拍人數排名全省第五位。多項數據均位于全省前列。

????記者統計阿里拍賣網江門法拍房情況時發現,部分法拍房多人“爭搶”的現象時有發生,比如次新小區蓬江區嶺江一品華府的一套建筑面積約115平方米的電梯住宅拍賣,共11人報名,出價次數達158次,最終以約128.7萬元成交,較起拍價溢價率約78.8%,高出評估價約25.9%,這一成交單價比該樓盤銷售二手房均價便宜約2000元/平方米;蓬江區建設路57號的一套步梯住宅起拍價約20.7萬元,起拍單價約1980元/平方米,共有12人爭搶這套房,經65次出價,最終成交價約37.9萬元,成交單價約3624元/平方米,高出評估價約28%,較起拍價溢價率達83%……

????法拍房逐漸火熱,還吸引了各方資本的參與。鄧桐燊觀察到,從2018年開始,一批先知先覺的投資者或資產收購人士率先進入該市場,這批人士通過競拍的形式購買經濟實惠、低價的法拍房。法拍房過戶后,他們再將房源放到中介公司出售,以賺取利差空間。

????廣東北熊幫創商業服務有限公司總經理丁久涌就是這樣一位投資人,他一直留意著江門房地產市場的走勢。他說,2017—2019年,江門一手住宅價格去到高位,2020年江門的法拍房多了起來,且價格比一手住宅便宜約30%。他看中了其中的商機,便開始參與到法拍房的競拍中。

????B 探因

????價格“筍” 吸引購房者“撿漏”

????“恭喜今天成功‘撿漏’的業主?!苯?,負責法拍房業務的叮叮數智(廣東)投資控股有限公司副總經理蘇德偉在朋友圈發布了4份喜報,競拍者分別“撿漏”21萬元、22萬元、24萬元、36萬元。

????蘇德偉從傳統房地產中介業務轉型到法拍房領域已經有一年多。2020年,他留意到,廣州、深圳等一線城市的房地產市場開始出現了一個新的統計類別——法拍房,且成交量龐大。他們“嗅”到了其中的機會,公司旗下成立了分公司騰粵法拍,開展法拍相關業務,后來成為阿里法拍的江門城市服務商,算得上是江門第一家法拍房輔拍機構。蘇德偉告訴記者,2021年公司在江門剛開始做法拍房輔拍業務時,大家對法拍房的認知都很薄弱,參拍的客戶沒幾個?,F在平均一個月有12—15臺輔拍,輔拍量明顯比去年同期增加了。

????價格便宜,是法拍房火熱的一個關鍵因素。

????“法拍房價格便宜,很多都是稀缺的優質房源,在二手房行業里算得上‘搶手貨’?!碧K德偉說。蘇德偉接觸過許多想要競拍法拍房的購房者,他觀察到,有人為了買剛需房,也有人想投資“炒房”?!安还苁悄姆N顧客,都是想來‘撿漏’的。法拍房在眾多購房者眼里,是花小錢辦大事的捷徑?!碧K德偉說。

????蘇德偉介紹,一般來說,法拍房一拍起拍價不低于評估價的70%;當一拍流拍后,法拍房進入第二次拍賣時,起拍價會降低,約為評估價的60%;二拍再次流拍,進入變賣階段時,起拍價就會變為“變賣起拍價”,一般為評估價的50%—60%。

????鄧桐燊曾算過一筆賬,相比起正常交易下的二手房,優質法拍房的價格約便宜兩三成,相當于市場價100萬元的二手房,參與法拍只要七八十萬元就能拿下,可以省一大筆錢,自然會吸引購房者進入市場。

????除了價格“筍”外,網絡拍賣的興起也為法拍房“添了一把火”。

????江門市中級人民法院相關負責人介紹,從2016年開始,我市法拍業務逐漸由傳統的委托拍賣機構拍賣轉變成以在淘寶網司法拍賣等網絡平臺拍賣為主?,F在的網絡拍賣平臺有:淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網、工行融e購、北京產權交易所7個平臺。

????除了需求側的市場火熱外,在供給側也有越來越多的優質房源流向法拍市場。在鄧桐燊看來,法拍房源的增多,優質房源的增加,自然購房者的選擇也更多,也促使了法拍房市場的快速“成長”?!肮┙o側提供了充足優質的房源,需求側又可以買到性價比極高的優質房源,法拍房的火熱就不難理解了?!编囃稣f。

????法拍房的增多,也從側面反映出受疫情等多重因素影響,部分業主可能由于種種原因無法按時償還貸款或因資金周轉問題而將房產抵押拍賣。

????C 問題

????存風險 或損害購房人利益

????不久前,小亮(化名)看中了五邑碧桂園一套建筑面積約137.51平方米的法拍房,起拍價54萬元,評估價約94.3萬元,相當于打了5.7折,這讓他很心動。然而,在咨詢了輔拍機構后,他才知道這套房子已經歷過一輪流拍,還帶租賃合約??紤]到后續可能引起的麻煩,他最終選擇了放棄。

????相較于小亮“幸運”躲開了法拍房的“坑”,市民梁先生(化名)卻踩坑了。一年多前,梁先生通過拍賣網站以低于市場價格競拍了一套北新區的房子,他原以為撿到了“筍貨”,可沒想到這竟然是麻煩的開始。當準備收房時,他卻發現房子辦理了在建工程抵押,存在執行異議,導致他無法正常收房。目前他正在尋求法律途徑解決這一問題。

????“雖然法拍房的價格普遍比市場價便宜,但競拍成功后,能不能收樓、正常過戶,這是一個問題?!苯T市房地產中介服務行業協會會長楊東卉說。

????丁建武介紹,由于各種不確定因素的存在,法拍房在法拍過程中時常出現難騰空、難搬離、難入住、稅費高、學區被占用、兇宅、巨額欠費等一系列的問題,嚴重損害購房人的利益。

????根據民法典第725條,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

????鄧桐燊表示,在房屋交易時,有“買賣不破租賃”的說法,法拍房也不例外。也就是說,如果法拍房原本有租賃合約,即使買下了這套法拍房,只是房屋所有權變動,不能打破現存的租賃關系。房屋租賃合同期間,房屋所有權的變化不影響租賃合同的效力,買家需要繼續履行租賃合同義務。

????除了“長租”合同外,法拍房還面臨著清場難的問題。鄧桐燊曾遇過,有一個競拍者買下了法拍房,但里面卻一直住著人,而且還是老人家,要清場比較難。此外,還存在原有戶口遷出難的難題,如果遇到原有戶口老賴著不遷出,可能會影響到購房者入學等問題,同時也會影響到房屋再次處置時的貸款等。

????“買賣雙方交易所需承擔的一切稅、費、金及涉及該標的物有可能存在的欠繳稅、費,物業費、水、電等欠費均由買受人自行承擔?!薄斑^戶的稅費及補繳的所有費用由買受人承擔?!薄诎⒗锱馁u網上,幾乎每一套拍賣的住宅在競買公告里都注明稅費、物業費等相關費用由買受人承擔。

????D 探討

????規范法拍房市場需多方努力

????調查房源權屬、是否存在租賃情況、房子的實際稅收、是否有其他費用……法拍房存在風險,輔拍機構提供的盡調服務有助于找出這些“坑”。

????蘇德偉告訴記者,他們在給客戶做房源盡調報告的過程中,都遇過不少“雷區”,如果不是經專業人士深層次及多維度的調查,普通的買家是很容易中招的。例如,有一套法拍房,起拍價雖然是205萬元,但實際稅費卻高達45萬元;有一套法拍別墅,欠物管費高達3萬多元;還有一套住宅,欠了1萬多元的電費;前不久市區有一套4000元/平方米起拍的住宅,雖然價格“筍”,但盡調時才發現這套房原來是兇宅……所以,要參拍法拍房,除非對房源知根知底,否則還是建議大家找輔拍機構做一下詳細的盡調報告,提前規避相關風險。

????丁久涌和鄧桐燊均建議,普通購房者想要購買法拍房,最好先請專業機構和人士進行法拍房風險前置的判斷,才能有效避免風險的發生。

????“盡管法拍房存在風險,但這是盤活不良資產的有效途徑?!碧K德偉說,法拍房是利好三方的事情,一是利于被執行人解除債務危機;二是利于銀行、金融機構或者其他債主收回欠款;三是購房人能以低于市場的價格購得房產?!胺ㄅ姆侩m然是房地產業的小眾市場,但牽涉到民生問題,希望通過各方努力,讓大家對于法拍房少一點恐懼,樹立正面的形象?!碧K德偉說。

????那么,如何才能規范法拍房市場呢?

????針對騰空的問題,最高人民法院在2021年12月發布的《關于進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》提出,拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的,法院應當依法負責騰退,不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。該規定對于此類問題的解決無疑是提供了重要保障。

????江門市中級人民法院相關負責人表示,對于法拍房,該法院加強執行力度,堅持善意文明執行與強制執行相結合,并嚴格上級法院要求,法拍房均以清場交付為原則,不清場交付為例外。

????“現在一般情況下,法院基本上會協助騰空,如果所有資料齊全的情況下,過戶后一個月就可以騰空,時間長的一般在半年內也可以處理?!碧K德偉說。

????至于法拍房牽涉費用多的問題,蘇德偉建議,法院可將房屋的欠費或者租賃信息,是否有人居住、能否在開拍前由法院先清空騰房等相應信息都披露在公告上,對于購房者競拍法拍房會更有幫助。

????丁建武建議,完善法拍房市場,應進一步規范各方行為。一方面,競買人應該秉持更加理性審慎的態度選擇法拍房,了解交易規則和潛在風險;另一方面,對法院來講,應盡可能詳盡地了解法拍房的各種情況,做好風險提醒。

????他山之石

????“法院+稅務”協作

????解決法拍房的稅費難題

????2021年10月12日,長沙市中級人民法院與國家稅務總局長沙市稅務局舉行“不動產司法拍賣涉稅司法事項辦理協作機制”會簽儀式,從5個方面來破解法拍房稅費難題,包括涉稅調查、詢價、稅費測算和繳納信息交換,拍賣稅費信息公示,拍賣稅繳納,處置不動產歷史欠稅申請受償,代開發票具體情形。

????“法院+稅務”協作協議搭建了法院與稅務協作的工作機制,明確了被執行人和拍賣競得人稅費負擔問題,明確規范了5個方面的協作措施。將對不動產司法拍賣領域人民群眾反映強烈的“過戶周期長、發票開具難、稅費承擔信息不明確等問題”起到積極的影響和促進作用,解決納稅人繳費人在不動產司法拍賣涉稅事項中的問題,讓買受人最多跑一次。

(責任編輯: 吳惠英  二審:王雪晴  三審:鐘建基 )
分享到:
国产精品9999久久久久,久久国产精品久久久久久,国产一区二区精品久久呦,国产99久久精品一区二区